Fachbereich 62/3-Gutachterausschuss

• Herzlich willkommen!
• Aufgaben und Dienstleistungen
• Besetzung des Gutachterausschusses
• Kaufpreissammlung
• BORISplus.NRW
• Bodenrichtwerte
• Immobilienrichtwerte
• Grundstücksmarktbericht
• Verkehrswertgutachten
• Mietspiegel

Herzlich willkommen!

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den Städten Dorsten, Gladbeck und Marl wurde 2006 auf der Grundlage eines Fusionsvertrages mit einer gemeinsamen Geschäftsstelle in Dorsten gebildet. 

Die Gutachterausschüsse in NRW sind keine kommunalen, sondern vom Land eingerichtete Ausschüsse. Sie sind selbständig und im Rahmen ihrer Tätigkeit keinerlei Weisungen unterworfen. Sie werden für den Bereich einer kreisfreien Stadt, eines Landkreises oder einer großen kreisangehörigen Stadt gebildet. Ihr vorrangiges Ziel ist die Schaffung von Transparenz auf dem Grundstücksmarkt.

Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich, die Besetzung interdisziplinär.

Dem Gutachterausschuss gehören ehrenamtlich tätige Gutachter wie Architekten, Vermessungsingenieure, landwirtschaftliche Sachverständige und Bewertungsfachleute aus der Bau- und Immobilienwirtschaft an, die aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und ihrer langjährigen Erfahrung über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung verfügen.

Die Gutachter werden jeweils für die Dauer von fünf Jahren von der Bezirksregierung bestellt.

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Aufgaben und Dienstleistungen

Der Gutachterausschuss hat im Wesentlichen folgende, vom Gesetzgeber vorgegebene Aufgaben:

• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
• Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung
• Erstattung von Wertgutachten über den Wert unbebauter und bebauter Grundstücke,  von Rechten an Grundstücken sowie Gutachten über Miet- und Pachtwerte
• Ermittlung von Bodenrichtwerten (jährlich flächendeckend für die Stadtgebiete Dorsten, Gladbeck und Marl
• Erteilung von Bodenrichtwertauskünften
• Ermittlung von Daten, die für die Bewertung wesentlich sind, wie z. B. Marktanpassungsfaktoren, Indexreihen, Liegenschaftszinssätze, Bewirtschaftungsdaten usw.
• Jährliche Herausgabe des Grundstücksmarktberichtes
• Erstellung von Mietwertübersichten und Mitarbeit bei der Erstellung des Mietspiegels

Zur Vorbereitung und Durchführung der oben genannten Arbeiten bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Die Geschäftsstelle des fusionierten Gutachterausschusses ist organisatorisch dem Vermessungsamt der Stadt Dorsten angegliedert.

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Adresse

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Sachbearbeiter

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Kaufpreissammlung

Gemäß § 195 Baugesetzbuch sind Notare verpflichtet, jeweils ein Exemplar der bei ihnen abgeschlossenen Kaufverträge den zuständigen Gutachterausschüssen zu übersenden.

Die Verträge werden ausgewertet und die wesentlichen Daten in die Kaufpreissammlung übernommen. Die Kaufpreissammlung dient als Grundlage für die Ableitung der Bodenrichtwerte, für die Erstellung des Grundstücksmarktberichtes und wird verwendet bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten.

Unter bestimmten Voraussetzungen sind detaillierte Auskünfte aus der Kaufpreissammlung möglich (z.B. für die Gutachtenerstellung durch Sachverständige). Auskünfte und Auswertungen in anonymisierter Form kann jedermann erhalten.

Auskünfte und Auswertungen aus der Kaufpreissammlung sind kostenpflichtig.

• Antrag auf AusKUNFT aus der Kaufpreissammlung (nur Sachverständige)
• Antrag auf AusWERTUNG aus der Kaufpreissammlung

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BORISplus.NRW

BORISplus.NRW ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte über den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen

Das Internetportal bietet u. a. eine Kartenansicht mit Navigation und eine Markierung der Flächen der Bodenrichtwertzonen. Diese Version realisiert auch die OPEN-DATA des Landes NRW und stellt die vollständigen Produkte der Gutachterausschüsse in NRW kostenlos zum Download im Internet bereit. Damit soll der gesetzlich Auftrag zur Schaffung von Transparenz auf dem Immobilienmarkt noch besser erfüllt werden.

Es enthält derzeit:

• Bodenrichtwerte mit ihren beschreibenden Merkmalen
• Bodenwertübersichten zur Information über das Preisniveau auf dem Bodenmarkt
• Grundstücksmarktberichte der einzelnen Gutachterausschüsse in NRW
• Immobilienrichtwerte - online für einige Städte verfügbar (georeferenzierte, durchschnittliche Lagewerte für Immobilien) mit ihren beschreibenden Merkmalen und Immobilienpreiskalkulator
• Immobilienpreisübersichten - dient zum Vergleich des Preisniveaus verschiedener Regionen
• Allgemeine Preisauskunft zu Häusern (Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Freistehende Einfamilienhäuser) und Eigentumswohnungen.
• Alle Adressen der Gutachterausschüsse in NRW sowie weiterführende Links
• Verlinkungen zu den Webseiten aller Gutachterausschüsse in NRW

Bei den Bodenrichtwerten können die beschreibenden Merkmale kostenfrei (ohne Registrierung) abgerufen werden. Bei Bedarf kann ein kostenloser Ausdruck in Form eines pdf-Dokumentes erzeugt werden.

Die Grundstücksmarktberichte sind ebenfalls kostenfrei und enthalten allgemeine Informationen, Daten über den Grundstücksmarkt und die nach § 193 (3) BauGB zu ermittelnden "sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten".

Die Allgemeine Preisauskunft richtet sich an jedermann und erlaubt die Abfrage von Informationen aus einer Kauffalldatenbank. Anhand einiger einfacher Kriterien zur Ermittlung eines mittleren Preisniveaus für ausgewählte Gebäudetypen wird eine Auswahl getroffen. Analog zu den Bodenrichtwerten ist die Grundinformation kostenfrei.

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Bodenrichtwerte

Eine wesentliche Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland 
(§ 196 Baugesetzbuch). Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Grundstücke eines Gebietes, für das im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen, werden jährlich ermittelt und veröffentlicht.

Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt. Dabei werden nur solche Baulandkaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse zustande gekommen sind.

Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf Grundstücke, die in ihren wertrelevanten Merkmalen weitgehend übereinstimmen.

Folgende Merkmale sind wertrelevant:

• planungsrechtliche Ausweisung
• Art und Maß der baulichen Ausnutzung
• Bauweise
• Zahl der Vollgeschosse
• Grundstücksgröße und -tiefe
• erschließungsrechtlicher Zustand

Auskünfte über Bodenrichtwerte ab 2011 können kostenlos über das Internet abgerufen werden unter BORISplus.NRW  

Historische Bodenrichtwertkarten (bis 2010) für die Städte Dorsten, Gladbeck und Marl können Sie hier kostenlos downloaden:

Bei Rückfragen zu historischen Richtwertauskünften stehen Ihnen die Mitarbeiter der Geschäftsstelle gerne zur Verfügung.

Historische Richtwertkarten Dorsten

Historische Richtwertkarten Gladbeck

Historische Richtwertkarten Marl

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Immobilienrichtwerte

Immobilienrichtwerte sind georeferenzierte, auf einer Kartengrundlage abzubildende durchschnittliche Lagewerte für Immobilien in €/m² Wohnfläche, bezogen auf ein für diese Lage typisches „Normobjekt“. Sie stellen Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke im Sinne von § 20 ImmoWertV dar und bilden die Grundlage für die Verkehrswertermittlung im Vergleichswertverfahren nach § 24 Absatz 2 Nr. 2 ImmoWertV.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den Städten Dorsten, Gladbeck und Marl hat zum 01.01.2022 erstmalig die Veröffentlichung von Immobilienrichtwerten über das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse über den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen (BORIS.NRW- www.boris.nrw.de) beschlossen. Hierzu wurden Kaufpreise aus den Geschäftsjahren 2017 bis 2021 mittels statistischer Verfahren analysiert. Dadurch standen pro untersuchtem Teilmarkt etwas mehr als 2.000 Kauffälle aus fünf Jahren zur Verfügung. Grundlage der statistischen Analyse ist eine räumlich autoregressive Regression (SAR- spatial conditional and simultaneous autoregression model). Die zur Ableitung genutzten Daten wurden sachverständig aus der Kaufpreissammlung, unter Ausschluss von Erstverkäufen und nur solchen Fällen ermittelt, die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechen. Die Immobilienrichtwerte konnten für folgende Teilmärkte ermittelt werden:

·         Eigentumswohnungen

·         Ein- und Zweifamilienhäuser

Die für das Gebiet ermittelten zonalen Immobilienrichtwerte beziehen sich auf ein fiktives Grundstück (bebaut - einschließlich Gebäude- und Bodenwertanteil). Immobilienrichtwerte werden ohne Wertanteil für Garagen und Stellplätze angegeben. Sie beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Darüber hinaus können weitere Einflussfaktoren bei der Wertfindung eine Rolle spielen, die nicht mit Hilfe der veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt werden können (besondere bauliche Gegebenheiten oder private und öffentlich-rechtliche Belastungen).

Zur Ermittlung eines Vergleichswertes kann der Immobilienpreiskalkulator auf www.boris.nrw.de verwendet werden. Der durch den Kalkulator ermittelte Immobilienpreis entspricht nicht dem Verkehrswert gem. § 194 BauGB. Dieser kann nur durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt werden.

Grundstücksmarktbericht

Der Grundstücksmarktbericht gibt im jährlichen Turnus eine Übersicht über die Preisentwicklung und das Geschehen auf dem Immobilienmarkt der Städte Dorsten, Gladbeck und Marl.

Er wendet sich an alle Stellen der freien Wirtschaft und der öffentlichen Verwaltung, die auf Kenntnisse der allgemeinen Grundstücksmarktentwicklung angewiesen sind, sowie an alle interessierten Privatpersonen. Er ist als allgemeine Marktorientierung gedacht und soll entsprechend dem Willen des Gesetzgebers den örtlichen Immobilienmarkt transparent machen. Den aktuellen Grundstücksmarktbericht sowie die Marktberichte ab 2011 erhalten Sie unter BORISplus.NRW   kostenlos als Download.

Historische Grundstücksmarktberichte (bis 2010) für die Städte Dorsten, Gladbeck und Marl können Sie kostenlos downloaden:

Bei Rückfragen zu historischen Grundstücksmarktberichten stehen Ihnen die Mitarbeiter der Geschäftsstelle gerne zur Verfügung.

Historische Grundstücksmarktberichte Dorsten

Historische Grundstücksmarktberichte Gladbeck

Historische Grundstücksmarktberichte Marl

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Verkehrswertgutachten

Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses können - bei berechtigtem Interesse - Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Gutachten über Miet- und Pachtwerte beantragt werden.

Die Verwaltungsgebühren für die Erstattung von Gutachten richten sich nach dem Wert des zu bewertenden Objektes und können bei der Geschäftsstelle erfragt werden.

• Antrag Gutachten (mit Gebührenbeispiel)

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Besetzung des Gutachterausschusses

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Mietspiegel

Der Mietspiegel für das Stadtgebiet Dorsten gilt für frei finanzierte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ab zwei Wohneinheiten und soll als Richtlinie zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten dienen.

Außerdem bietet er den Mietparteien eine Orientierungshilfe, um in eigener Verantwortung den Mietzins zu vereinbaren. Informationen zum Mietspiegel erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. 

Mietspiegel für die Städte Gladbeck und Marl werden von der jeweiligen Gemeinde herausgegeben.

• Mietspiegel Dorsten
• Mietspiegel Gladbeck
• Mietspiegel Marl

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